Siap melakukan survey Penilaian untuk seluruh Indonesia |
PENDEKATAN
& METODE PENILAIAN (SPI 105-5.1.12)
Dalam
Penilaian Properti terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan
biaya dan pendekatan pendapatan.
1.
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Dengan pendekatan ini kami
memperhatikan penjualan-penjualan yang terjadi bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti sejenis
lainnya yang mengetahui dengan benar mengenai nilai-nilai properti sejenis,
serta penawaranpenawaran sebanding. Pendekatan ini digunakan karena data pasar
atas properti yang dinilai tersedia.
Pendekatan ini mempertimbangkan jumlah biaya yang harus dikeluarkan untuk memproduksi properti pengganti baru berdasarkan harga pasar yang berlaku saat ini untuk bahan-bahan, tenaga kerja, biaya pemborong, keuntungan dan pembayaran lainnya, tetapi tidak memperhitungkan adanya kerja lembur, bonus bagi tenaga kerja serta premi untuk bahan-bahan, kemudian dikurangi dengan penyusutan yang dihitung berdasarkan kondisi yang terlihat (observed condition) yang digambarkan oleh persepsi pasar atas kemunduran kondisi dari properti tersebut disamping mengadakan penyelidikan terhadap manfaat yang ada sekarang, bila dibandingkan dengan unit-unit baru yang sejenis yang menyangkut kapasitas dan kegunaan dari properti yang bersangkutan.
Penyusutan tersebut dihitung
berdasarkan kerusakan fisik, seperti, aus, lapuk dan
retak, kemunduran fungsional yang disebabkan oleh perencanaan yang kurang baik dan kemunduran ekonomis yang disebabkan oleh
pengaruh dari luar seperti Peraturan Pemerintah atau Perkembangan Teknologi.
3.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini berdasar pada konsep
hubungan antara nilai dengan pendapatan dari
suatu properti income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah Pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan
dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih
tersisa.Pebebasan Lahan Untuk kepentingan Umum Desa
Bonkawir, Distrik Kota Waisai, Kabupaten Raja Ampat, Provinsi Papua Barat.
Properti komersial dibeli untuk
disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut
merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari sutau properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan.
Dasar pemikiran dari Pendekatan
Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu
properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung. Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas Terdiskonto atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow).
Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini
dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil
operasional properti tersebut termasuk didalamnya
Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara
terus menerus dan stabil.
Hasil penilaian dengan metode Arus Kas Terdiskonto merupakan nilai dari
keseluruhan bagian aset eksisitng yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional. Proses penilaian dengan metode ini
meliputi antara lain:
a. Menentukan dan atau memprediksikan
pendapatan yang akan diperoleh dari operasional
properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
b. Menghitung Net Operating Income
dengan cara mengurangi Gross Income dengan
Total expenses.
c. Menghitung nilai kini dari NetOperating Income yang mungkin diperoleh dengan mendiskontokannya
pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.
d. Menjumlahkan semua nilai kini dari
Net Operating Income termasuk Terminal Value
jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF kemudian ditambah dengan Estimasi Nilai Tanah yang masih bisa dikembangkan
(Excess Land) diperoleh Indikasi Nilai Properti. Dan Seterus………….
Yang pastinya Semua metode pendekatan penilaian
disesuaikan dengan objek, Tujuan penilaian asset itu sendiri. Demikian juga
data yang pendukung yang dibutuhkan tentunya.
Detail informasi jasa appraisal yang KJPP Kampianus dan Partners berikan, dapat menghubungi kami langsung di no di bawah ini.
0 Comments